Top 6 Fehler bei Hypotheken

Während der Großen Rezession wurde die US-Wirtschaft durch die Zwangsvollstreckung von Hypotheken stark beeinträchtigt. Kreditnehmer in der ganzen Nation hatten Schwierigkeiten, ihre Hypotheken zu bezahlen. Zu dieser Zeit versuchten acht von zehn Kreditnehmern, ihre Hypotheken zu refinanzieren. Sogar hochwertige Hausbesitzer hatten Probleme mit Zwangsvollstreckungen. Warum hatten so viele Bürger Probleme mit ihren Hypotheken? Hier sind sechs Gründe.

Wichtige Erkenntnisse

  • Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten einen niedrigen anfänglichen Zinssatz, der zu niedrigeren Zahlungen führt; der Zinssatz wird jedoch nach einer bestimmten Zeit zurückgesetzt.
  • Wenn Sie keine Anzahlung auf eine Hypothek leisten, kann es wahrscheinlicher sein, dass das Haus des Kreditnehmers „unter Wasser“ gerät.
  • Umkehrhypotheken haben hohe Vorlaufkosten, sind mit zahlreichen Gebühren verbunden und führen zum Verlust von Eigenkapital in Ihrem Haus.
  • Längere Zeiträume für Hypotheken führen zu weniger Eigenkapital im Haus und zu höheren Zinszahlungen – was es für den Eigentümer schwierig macht, umzuziehen.
  • Exotische Hypothekenprodukte können dazu führen, dass Käufer negatives Eigenkapital aufbauen.

1. Hypotheken mit variablem Zinssatz

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) können wie der Traum eines Hausbesitzers erscheinen. Diese Hypotheken beginnen für Kreditnehmer mit einem niedrigen Zinssatz für die ersten zwei bis fünf Jahre. Sie ermöglichen es Ihnen, ein größeres Haus zu kaufen, als Sie sich normalerweise qualifizieren können, und haben niedrigere, erschwinglichere Zahlungen.

Nach zwei bis fünf Jahren wird der Zinssatz jedoch auf den Marktzins zurückgesetzt, der im Allgemeinen höher ist. Dies ist kein Problem, wenn die Kreditnehmer einfach das Eigenkapital aus ihrem Haus nehmen und zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren können, sobald der Zinssatz zurückgesetzt wird.

Wenn der Käufer nicht lange im Haus bleibt, kann es auch sein, dass es zu dem Zeitpunkt, an dem sich der Zinssatz ändert, bereits verkauft wurde. Diese Art von Hypothek kann eine gute Wahl für jemanden sein, dessen Job häufige Umzüge erfordert.

Aber es funktioniert nicht immer so. Wenn die Immobilienpreise fallen, sind Kreditnehmer oft nicht in der Lage, ihre bestehenden Kredite zu refinanzieren. Dies führt dazu, dass viele Kreditnehmer mit hohen Hypothekenzahlungen konfrontiert werden, die zwei- bis dreimal so hoch sind wie ihre ursprünglichen Zahlungen.

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Um eine faire und praktikable Hypothek zu erhalten, sollten Sie sich bei verschiedenen Kreditgebern umsehen, vollständige und wahrheitsgemäße Angaben zu Ihrem Hypothekenantrag machen und Kreditprobleme ansprechen, sobald sie auftreten.

2. Keine Anzahlung

Ein Auslöser der Subprime-Krise war, dass viele Unternehmen Kreditnehmern Darlehen ohne Anzahlung angeboten haben. Hier ist, warum das zu einem Problem wurde. Der Zweck einer Anzahlung ist ein doppelter. Erstens erhöht sie die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus haben, während sie gleichzeitig die Höhe der Schulden reduziert, die Sie darauf haben. Zweitens stellt eine Anzahlung sicher, dass Sie etwas Haut im Spiel haben.

Kreditnehmer, die eine hohe Anzahlung leisten, werden viel eher versuchen, alles zu tun, um ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, da sie ihre Investition nicht verlieren wollen.

Auf der anderen Seite ist es so, dass viele Kreditnehmer, die wenig oder gar nichts auf ihr Haus gezahlt haben und mit ihrer Hypothek im Rückstand sind, am Ende einfach weggehen, weil sie mehr Geld schulden, als das Haus wert ist. Je mehr ein Kreditnehmer schuldet, desto wahrscheinlicher ist es, dass er das Haus verlässt und die Hypothek in die Zwangsvollstreckung geht.

3. Lügner-Darlehen

Der Begriff „Liar Loans“ (Lügner-Darlehen) mag anrüchig klingen, aber solche Darlehen waren während des Immobilienbooms vor dem Subprime-Zusammenbruch, der 2007 begann, unglaublich beliebt. Hypothekarkreditgeber vergaben sie schnell, und Kreditnehmer nahmen sie schnell an. Ein Lügendarlehen erfordert wenig bis gar keine Dokumentation und keine Überprüfung. Der Kredit basiert auf dem angegebenen Einkommen, dem angegebenen Vermögen und den angegebenen Ausgaben des Kreditnehmers.

Sie werden so genannt, weil Kreditnehmer dazu neigen, zu lügen und ihr Einkommen aufzublähen, damit sie ein größeres Haus kaufen können. Einige Personen, die einen Lügendarlehen erhalten haben, hatten nicht einmal einen Job. Der Ärger beginnt, sobald der Käufer das Haus betritt.

Da die Hypothekenzahlungen mit dem tatsächlichen – und nicht dem angegebenen – Einkommen bezahlt werden müssen, ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, die Hypothekenzahlungen kontinuierlich zu leisten. Er gerät mit den Zahlungen in Verzug und steht schließlich vor dem Konkurs und der Zwangsvollstreckung.

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4. Umgekehrte Hypotheken

Wenn Sie fernsehen, haben Sie wahrscheinlich schon einmal eine Umkehrhypothek gesehen, die als Lösung für alle Einkommensprobleme angepriesen wird. Eine Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das Hausbesitzern ab 62 Jahren zur Verfügung steht und das das Eigenkapital ihres Hauses nutzt, um ein Einkommen zu erzielen. Das verfügbare Eigenkapital wird den Kreditnehmern in einem stetigen Zahlungsstrom oder als Pauschalbetrag, z. B. in Form einer Annuität, ausgezahlt.

Die Umkehrhypothek hat viele Nachteile. Es fallen hohe Vorlaufkosten an. Abschlussgebühren, Hypothekenversicherung, Eigentumsversicherung, Schätzungsgebühren, Anwaltsgebühren und sonstige Gebühren können das Eigenkapital schnell auffressen. Der Kreditnehmer verliert das volle Eigentum an seinem Haus.

Sobald die Hypothek in Kraft ist, ist das gesamte Eigenkapital des Kreditnehmers aus seinem Haus verschwunden; die Bank besitzt es nun. Die Begünstigten haben nur Anspruch auf das, was an Eigenkapital übrig bleibt, nachdem das gesamte Geld aus dem Nachlass des Kreditnehmers zur Abzahlung der Hypothek, der Gebühren und der Zinsen verwendet wurde. Die Kinder müssen möglicherweise versuchen, eine Vereinbarung mit der Bank zu treffen und Hypothekenzahlungen zu leisten, wenn sie das Familienhaus behalten wollen.

5. Längere Amortisation

Sie haben vielleicht gedacht, dass 30 Jahre der längste Zeitrahmen ist, den man für eine Hypothek bekommen kann, aber einige Hypothekengesellschaften bieten jetzt Darlehen an, die bis zu 40 Jahre laufen. Darüber hinaus werden 35- und 40-jährige Hypotheken langsam immer beliebter. Und warum? Sie ermöglichen es Einzelpersonen, ein größeres Haus für viel niedrigere Zahlungen zu kaufen.

Eine 40-jährige Hypothek mag für einen 20-Jährigen sinnvoll sein, der plant, die nächsten 20 Jahre im Haus zu bleiben, aber für andere Menschen ist sie nicht sinnvoll. Der Zinssatz für eine 40-jährige Hypothek wird etwas höher sein als für eine 30-jährige. Das bedeutet eine ganze Menge mehr Zinsen über 40 Jahre, weil die Banken den Kreditnehmern nicht 10 zusätzliche Jahre geben, um ihre Hypothek zu tilgen, ohne sie auf der anderen Seite wieder auszugleichen.

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Die Kreditnehmer werden auch weniger Eigenkapital in ihren Häusern haben. Der Großteil der Zahlungen in den ersten 10 bis 20 Jahren wird hauptsächlich zur Tilgung der Zinsen verwendet, was es dem Kreditnehmer fast unmöglich macht, umzuziehen. Dies macht auch den Ruhestand schwieriger, wenn Sie Zahlungen bis in Ihre 70er Jahre leisten.

6. Exotische Hypothekenprodukte

Andere Arten von Hypotheken, die vor der Großen Rezession entwickelt wurden, führten ebenfalls zur Abschottung. Kreditgeber kamen mit allen möglichen exotischen Produkten auf den Markt, die den Traum vom Wohneigentum Wirklichkeit werden ließen. Einige Hauseigentümer verstanden einfach nicht, worauf sie sich einließen. Zwei Beispiele:

  • Nur-Zins-Darlehen können die Zahlungen um 20 bis 30 % senken. Diese Darlehen ermöglichen es den Kreditnehmern, einige Jahre lang in einem Haus zu leben und nur Zinszahlungen zu leisten.
  • Bei Krediten mit namentlicher Tilgung können Kreditnehmer genau bestimmen, wie viel sie jeden Monat für ihre Hypothek zahlen wollen.

Der Haken bei beiden Produkten ist, dass nach einer bestimmten Zeit eine große Ballonzahlung fällig wird. Alle diese Produkte sind als negative Tilgungsprodukte bekannt. Anstatt Eigenkapital aufzubauen, bauen die Kreditnehmer negatives Eigenkapital auf. Sie erhöhen den Betrag, den sie jeden Monat schulden, bis ihre Schulden wie ein Haufen Ziegelsteine auf sie herabstürzen. Exotische Hypothekenprodukte haben dazu geführt, dass viele Kreditnehmer mit ihren Krediten unter Wasser stehen.

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können. Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht an das Consumer Financial Protection Bureau oder an das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) zu senden.

Der Weg zum Wohneigentum ist mit vielen Fallen gespickt. Sie zu vermeiden ist einer der Schlüssel, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Ein gutes Sprichwort lautet: Wenn etwas zu schön ist, um wahr zu sein, ist es das wahrscheinlich auch.

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