Warum Immobilienmarktblasen platzen

Im Gegensatz zum Aktienmarkt, wo die Menschen das Risiko verstehen und akzeptieren, dass die Preise von Zeit zu Zeit fallen können – manchmal sogar stark -, denken viele Menschen, die ein Haus kaufen, nicht wirklich, dass der Wert ihres Hauses jemals um so viel sinken wird.

In der Tat war der Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Anlageklassen in der Vergangenheit nicht von Preisblasen betroffen. Das könnte zum Teil an den hohen Transaktionskosten liegen, die mit dem Kauf eines Hauses verbunden sind, ganz zu schweigen von den Kosten, die mit dem Besitz und dem Unterhalt eines Hauses verbunden sind – all das hält von spekulativem Verhalten ab. Allerdings gibt es an den Immobilienmärkten manchmal Phasen irrationalen Überschwangs, in denen die Preise schnell steigen, bevor sie wieder fallen.

In diesem Artikel besprechen wir die Ursachen von Immobilienpreisblasen, die Auslöser, die Immobilienblasen platzen lassen, und warum Hauskäufer bei kritischen Immobilienentscheidungen auf langfristige Durchschnittswerte achten sollten.

Wichtigste Erkenntnisse

  • Immobilienblasen sind vorübergehende Perioden von Monaten oder Jahren, die durch eine hohe Nachfrage, ein geringes Angebot und überhöhte Preise über den Fundamentaldaten gekennzeichnet sind.
  • Diese Blasen werden durch eine Vielzahl von Faktoren verursacht, darunter steigender wirtschaftlicher Wohlstand, niedrige Zinssätze, ein breiteres Angebot an Hypothekenprodukten und leicht zugängliche Kredite.
  • Zu den Kräften, die eine Immobilienblase platzen lassen, gehören ein Abschwung in der Wirtschaft, ein Anstieg der Zinssätze sowie ein Rückgang der Nachfrage.

Was ist eine Immobilienblase?

Bevor wir uns mit den Ursachen von Immobilienblasen beschäftigen und was sie platzen lässt, ist es wichtig, eine Immobilienblase an sich zu verstehen. Diese beginnen in der Regel mit einem Sprung in der Wohnungsnachfrage, trotz einer begrenzten Menge an verfügbaren Beständen.

Die Nachfrage steigt weiter an, wenn Spekulanten in den Markt eintreten und die Blase vergrößern, indem sie Anlageobjekte und renovierungsbedürftige Immobilien aufkaufen. Bei einem begrenzten Angebot und so viel neuer Nachfrage steigen die Preise natürlich an.

Immobilienblasen haben eine direkte Auswirkung auf die Immobilienbranche, aber auch auf Hausbesitzer und ihre persönlichen Finanzen. Die Auswirkungen, die eine Blase auf die Wirtschaft haben kann (z. B. auf Zinssätze, Kreditvergabestandards und Verbriefungspraktiken), können die Menschen dazu zwingen, Wege zu finden, um mit ihren Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, wenn sich die Zeiten plötzlich ändern und schwierig werden. Einige müssen vielleicht sogar tiefer in die Tasche greifen und Ersparnisse und Rentenfonds verwenden, nur um ihr Haus zu behalten. Andere werden bankrott gehen und zwangsversteigert.

Jede Blase ist normalerweise nur ein vorübergehendes Ereignis. Obwohl Blasen an den Aktienmärkten häufiger vorkommen, können Immobilienblasen laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) viel länger anhalten und mehrere Jahre dauern.

Ursachen von Immobilienmarktblasen

Der Preis für Immobilien wird, wie der Preis für jede Ware oder Dienstleistung auf einem freien Markt, durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn die Nachfrage steigt oder das Angebot sinkt, steigen die Preise. Wenn es keine Naturkatastrophe gibt, die das unmittelbare Angebot an Häusern verringern kann, steigen die Preise, wenn die Nachfrage das Angebot tendenziell übersteigt. Das Wohnungsangebot kann auch nur langsam auf eine steigende Nachfrage reagieren, da es lange dauert, ein Haus zu bauen oder zu renovieren, und in hoch entwickelten Gebieten gibt es einfach kein weiteres Bauland. Wenn es also einen plötzlichen oder anhaltenden Anstieg der Nachfrage gibt, werden die Preise mit Sicherheit steigen.

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Sobald feststeht, dass ein überdurchschnittlicher Anstieg der Immobilienpreise zunächst auf einen Nachfrageschock zurückzuführen ist, müssen wir uns fragen, was die Ursachen für diesen Anstieg der Nachfrage sind. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Ein Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Aktivität und erhöhter Wohlstand, der mehr verfügbares Einkommen in die Taschen der Verbraucher bringt und den Erwerb von Wohneigentum begünstigt
  • Ein Anstieg der Bevölkerung oder des demografischen Segments der Bevölkerung, das auf den Wohnungsmarkt drängt
  • Ein niedriges, allgemeines Zinsniveau, insbesondere bei den kurzfristigen Zinsen, das Immobilien erschwinglicher macht
  • Innovative oder neue Hypothekenprodukte mit niedrigen monatlichen Anfangszahlungen, die Häuser für neue Bevölkerungsgruppen erschwinglicher machen
  • Einfacher Zugang zu Krediten – oft mit geringeren Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung -, der auch mehr Käufer auf den Markt bringt
  • Hochverzinsliche strukturierte Hypothekenanleihen (MBS), wie von Wall Street-Investoren gefordert, die mehr Hypothekenkredite für Kreditnehmer verfügbar machen
  • Eine potenzielle Fehlbewertung des Risikos durch Hypothekarkreditgeber und Investoren in Hypothekenanleihen, die die Verfügbarkeit von Krediten für Kreditnehmer erweitert
  • Die kurzfristige Beziehung zwischen einem Hypothekenmakler und einem Kreditnehmer, durch die Kreditnehmer manchmal ermutigt werden, übermäßige Risiken einzugehen
  • Mangelnde finanzielle Allgemeinbildung und übermäßige Risikobereitschaft von Hypothekenkreditnehmern.
  • Spekulatives und risikoreiches Verhalten von Hauskäufern und Immobilieninvestoren, das durch unrealistische und unhaltbare Schätzungen der Hauspreisentwicklung angeheizt wird.
  • Eine Zunahme von „Home Flipping“.

Jede dieser Variablen kann in Kombination mit einer anderen eine Immobilienblase auslösen. In der Tat neigen diese Faktoren dazu, sich gegenseitig zu verstärken. Eine detaillierte Diskussion der einzelnen Faktoren würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Wir weisen lediglich darauf hin, dass im Allgemeinen, wie bei allen Blasen, ein Anstieg der Aktivitäten und Preise einer übermäßigen Risikobereitschaft und spekulativem Verhalten aller Marktteilnehmer – Käufer, Kreditnehmer, Kreditgeber, Bauherren und Investoren – vorausgeht.

Kräfte, die die Blase platzen ließen

Die Blase platzt schließlich, wenn die exzessive Risikobereitschaft im gesamten Immobiliensystem allgegenwärtig wird und die Preise nicht mehr annähernd die Fundamentaldaten widerspiegeln. Dies wird passieren, während das Angebot an Wohnraum immer noch als Reaktion auf die vorherige Nachfragespitze steigt. Mit anderen Worten: Die Nachfrage sinkt, während das Angebot immer noch steigt, was zu einem starken Preisverfall führt, da niemand mehr übrig bleibt, um für noch mehr Häuser und noch höhere Preise zu bezahlen.

Diese Realisierung des Risikos im gesamten System wird durch Verluste ausgelöst, die Hausbesitzer, Hypothekenkreditgeber, Hypothekeninvestoren und Immobilieninvestoren erleiden. Diese Realisierungen könnten durch eine Reihe von Dingen ausgelöst werden:

  • Ein Anstieg der Zinssätze, der Wohneigentum für einige Käufer unerreichbar macht und in einigen Fällen das Haus, das eine Person derzeit besitzt, unerschwinglich macht. Dies führt häufig zu Zahlungsausfällen und Zwangsvollstreckungen, was schließlich zu einer Vergrößerung des aktuellen Angebots auf dem Markt führt.
  • Ein Abschwung der allgemeinen wirtschaftlichen Aktivität, der zu weniger verfügbarem Einkommen, Arbeitsplatzverlusten oder weniger verfügbaren Arbeitsplätzen führt, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum sinkt. Eine Rezession ist besonders gefährlich.
  • Die Nachfrage ist erschöpft, was Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht bringt und den schnellen Anstieg der Immobilienpreise verlangsamt, auf den einige Hausbesitzer, insbesondere Spekulanten, zählen, um ihre Käufe erschwinglich oder rentabel zu machen. Wenn der schnelle Preisanstieg stagniert, können diejenigen, die sich darauf verlassen, um sich ihr Haus leisten zu können, ihr Haus verlieren, wodurch mehr Angebot auf den Markt kommt.
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Wenn sich die Verluste häufen, werden die Kreditstandards verschärft, einfache Hypothekenkredite sind nicht mehr verfügbar, die Nachfrage sinkt, das Angebot steigt, Spekulanten verlassen den Markt und die Preise fallen.

Der Zusammenbruch des Wohnungsmarktes 2007-08

Mitte der 2000er Jahre erlebte die US-Wirtschaft eine weit verbreitete Immobilienblase, die einen direkten Einfluss auf die Auslösung der Großen Rezession hatte. Nach der Dotcom-Blase begannen die Werte von Immobilien zu steigen, was zu einem Anstieg des Eigenheimbesitzes unter spekulativen Käufern, Investoren und anderen Verbrauchern führte. Niedrige Zinssätze und gelockerte Kreditvergabestandards – einschließlich extrem niedriger Anzahlungsanforderungen – ermöglichten es Menschen, die sonst nie in der Lage gewesen wären, ein Haus zu kaufen, Hauseigentümer zu werden. Dies trieb die Immobilienpreise noch weiter in die Höhe.

Aber viele spekulative Investoren hörten auf zu kaufen, weil das Risiko zu hoch wurde, was dazu führte, dass andere Käufer sich aus dem Markt zurückzogen. Tatsächlich stellte sich heraus, dass, als sich die Wirtschaft verschlechterte, eine ganze Reihe von Subprime-Kreditnehmern nicht mehr in der Lage waren, ihre monatlichen Hypotheken zu bezahlen. Dies wiederum ließ die Preise fallen. Hypothekenbesicherte Wertpapiere wurden massenhaft abverkauft, während Hypothekenausfälle und Zwangsvollstreckungen auf ein noch nie dagewesenes Niveau stiegen.

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können. Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht an das Consumer Financial Protection Bureau oder an das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) zu senden.

Mittelwertumkehr

Allzu oft begehen Hausbesitzer den schädlichen Fehler, anzunehmen, dass sich die jüngste Preisentwicklung auch in Zukunft fortsetzen wird, ohne zuvor die langfristigen Preissteigerungsraten und das Potenzial für eine mittlere Umkehrung zu berücksichtigen.

Die Gesetze der Physik besagen, dass jedes Objekt, das eine größere Dichte als Luft hat, wenn es nach oben getrieben wird, schließlich zur Erde zurückkehrt, weil die Schwerkraft auf es wirkt. Die Gesetze der Finanzwelt besagen in ähnlicher Weise, dass Märkte, die Perioden schneller Preissteigerungen oder -abwertungen durchlaufen, mit der Zeit zu einem Preispunkt zurückkehren, der sie in Einklang mit ihren langfristigen durchschnittlichen Wertsteigerungsraten bringt, wo sie sein sollten. Dies wird als „Rückkehr zum Mittelwert“ bezeichnet.

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Auch die Preise auf dem Immobilienmarkt folgen dieser Tendenz zur Rückkehr zum Mittelwert. Nach Perioden mit schnellem Preisanstieg oder in einigen Fällen mit Wertverlusten kehren sie dorthin zurück, wo sie nach ihren langfristigen durchschnittlichen Wertsteigerungsraten sein sollten. Die mittlere Umkehrung der Hauspreise kann entweder schnell oder allmählich erfolgen. Die Hauspreise können sich schnell auf einen Punkt zubewegen, der sie wieder in Einklang mit dem langfristigen Durchschnitt bringt, oder sie können konstant bleiben, bis der langfristige Durchschnitt sie wieder einholt.

Der oben gezeigte theoretische Wert wurde durch Berechnung des durchschnittlichen vierteljährlichen prozentualen Anstiegs des Hauspreisindex vom ersten Quartal 1985 bis zum vierten Quartal 1998 ermittelt – dem ungefähren Punkt, an dem die Hauspreise schnell über den langfristigen Trend hinaus zu steigen begannen. Der berechnete durchschnittliche vierteljährliche prozentuale Anstieg wurde dann auf den in der Grafik gezeigten Ausgangswert und jeden nachfolgenden Wert angewendet, um den theoretischen Wert des Wohnungspreisindex abzuleiten.

Schätzungen der Preissteigerung

Zu viele Hauskäufer verwenden nur die jüngste Preisentwicklung als Maßstab dafür, was sie in den nächsten Jahren erwarten. Auf der Grundlage ihrer unrealistischen Schätzungen gehen sie übermäßige Risiken ein. Diese übermäßige Risikobereitschaft steht meist im Zusammenhang mit der Wahl einer Hypothek und der Größe oder den Kosten des Hauses, das der Verbraucher kauft.

Es gibt mehrere Hypothekenprodukte, die stark an die Verbraucher vermarktet werden und als relativ kurzfristige Darlehen konzipiert sind. Kreditnehmer wählen diese Hypotheken in der Erwartung, dass sie diese Hypothek innerhalb einer bestimmten Anzahl von Jahren refinanzieren können, und zwar aufgrund des Eigenkapitals, das sie zu diesem Zeitpunkt in ihrem Haus haben werden.

Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise ist jedoch im Allgemeinen keine gute Vorhersage für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise. Hauskäufer sollten sich an langfristigen Preissteigerungsraten orientieren und das finanzielle Prinzip der Mittelwertbildung berücksichtigen, wenn sie wichtige Finanzierungsentscheidungen treffen. Spekulanten sollten dies ebenfalls tun.

Das Eingehen von Risiken ist zwar nicht per se schlecht und tatsächlich ist das Eingehen von Risiken manchmal notwendig und ratsam, aber der Schlüssel zu einer guten risikobasierten Entscheidung ist es, die Risiken zu verstehen und zu messen, indem man finanziell solide Schätzungen vornimmt. Dies gilt insbesondere für die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung, die die meisten Menschen treffen – den Kauf und die Finanzierung eines Hauses.

Ein einfaches und wichtiges Prinzip der Finanzwirtschaft ist die Mean Reversion. Obwohl Immobilienmärkte nicht so anfällig für Blasen sind wie andere Märkte, gibt es dennoch Immobilienblasen. Langfristige Durchschnittswerte bieten einen guten Anhaltspunkt dafür, wo die Immobilienpreise in Zeiten schnellen Anstiegs, gefolgt von stagnierenden oder fallenden Preisen, letztendlich landen werden. Das Gleiche gilt für Perioden mit unterdurchschnittlichem Preisanstieg.

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