Wie man als Selbständiger eine Hypothek bekommt

Während es als W-2-Angestellter billiger und einfacher sein kann, einen Kredit zu bekommen, als wenn Sie selbständig sind, müssen Sie nicht zurück an Ihren Arbeitsplatz rennen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Einige Kreditgeber könnten besorgt sein, dass Sie nicht genug verdienen, um Ihre monatlichen Zahlungen zu leisten, und andere wollen sich vielleicht einfach nicht mit dem zusätzlichen Papierkram befassen, der bei der Vergabe einer Hypothek an einen Selbstständigen anfallen kann.

Aber keine Sorge: Wenn Sie selbstständig sind, gibt es Hypothekenprodukte und Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um sich zu einem attraktiveren Kreditkandidaten zu machen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn Sie als Selbständiger einen Kredit aufnehmen, müssen Sie möglicherweise höhere Zinsen zahlen, da die Kreditgeber versuchen, das Fehlen eines nachweisbaren, regelmäßigen Einkommens auszugleichen.
  • Das Problem, das Selbstständige bei der Kreditaufnahme haben, ist, dass sie Geschäftsausgaben verwenden, um ihr zu versteuerndes Einkommen zu reduzieren.
  • Stated Income/Stated Asset Hypotheken sind Kredite, die darauf basieren, was ein Kreditnehmer als sein Einkommen angibt. SISA-Kreditgeber überprüfen nicht die Höhe des Einkommens, aber sie können die Quelle überprüfen.
  • Bei Krediten ohne Dokumentation überprüfen die Kreditgeber keine Einkommensinformationen, aber der Zinssatz ist in der Regel höher als bei anderen Arten von Hypotheken.
  • Selbstständige Kreditnehmer können ihre Aussichten verbessern, indem sie u. a. ihre Kreditwürdigkeit erhöhen, eine größere Anzahlung leisten oder Schulden abbezahlen.

Eine Hypothek als Selbständiger aufnehmen

Kreditgeber sehen Selbstständige im Allgemeinen nicht als ideale Kreditnehmer an. Selbstständige Kreditnehmer müssen mit höheren Zinssätzen rechnen als die, die üblicherweise auf Hypotheken-Websites beworben werden – diese Zinssätze gelten für erstklassige Kreditnehmer oder für Kreditnehmer, die aufgrund ihres festen, nachweisbaren Einkommens und ihrer hervorragenden Kreditwürdigkeit als besonders kreditwürdig gelten.

Da selbständige Kreditnehmer weniger attraktive Kandidaten sind, haben sie weniger Möglichkeiten, sich umzusehen und niedrigere Zinssätze auszuhandeln. Es ist auch mehr Arbeit erforderlich, um Kreditgeber zu finden, die bereit sind, mit Selbstständigen zu arbeiten.

Ein weiteres Problem für selbständige Kreditnehmer ist, dass sie dazu neigen, viele Geschäftsausgaben zu verwenden, um das zu versteuernde Einkommen in der Steuererklärung zu reduzieren, was die Kreditgeber dazu zwingt, sich zu fragen, ob der Kreditnehmer genug Geld verdient, um sich ein Haus leisten zu können. Schließlich möchten Banken möglicherweise einen niedrigeren Beleihungsauslauf (LTV-Ratio) sehen, was bedeutet, dass der Kreditnehmer eine größere Anzahlung leisten muss.

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Die vollständige Dokumentation des Einkommens über die Steuererklärungen und Jahresabschlüsse der vergangenen Jahre erhöht die Chancen eines Selbstständigen, für eine Hypothek zugelassen zu werden.

Optionen für Hypotheken für Selbstständige

Aufgrund der Subprime-Hypothekenkrise kann es für Selbstständige schwieriger werden, Hypotheken zu erhalten, da die Banken risikoreiche Investitionen scheuen, um ihre finanziellen Interessen und ihren Ruf zu schützen. Einige Kreditgeber bieten jedoch immer noch Darlehen an, die für Selbstständige geeignet sein könnten.

Hypothek mit festgelegtem Einkommen/festgelegtem Vermögen (SISA)

Eine „Stated Income/Stated Asset Mortgage“ (SISA) basiert auf dem Einkommen, das der Kreditnehmer der Bank angibt; die Bank wird nicht versuchen, diesen Betrag zu überprüfen. Die Bank wird diesen Betrag nicht überprüfen. Darlehen mit festgelegtem Einkommen werden manchmal auch als Darlehen mit geringer Dokumentation bezeichnet, da die Kreditgeber zwar nicht überprüfen werden, wie viel Sie verdienen, aber sie können versuchen, die Quellen Ihres Einkommens zu überprüfen. Bereiten Sie sich darauf vor, eine Liste Ihrer letzten Kunden und andere Quellen des Cashflows vorzulegen, wie z.B. einkommenserzeugende Investitionen. Die Bank kann auch verlangen, dass Sie ein IRS-Formular 4506 oder 8821 einreichen. Das Formular 4506 wird verwendet, um eine Kopie Ihrer Steuererklärung direkt vom IRS anzufordern, um zu verhindern, dass Sie gefälschte Steuererklärungen bei der Hypothekenbank einreichen, und kostet $39 pro Erklärung. Möglicherweise können Sie das Formular 4506-T aber auch kostenlos anfordern. Das Formular 8821 ermächtigt Ihren Kreditgeber, zu einem beliebigen IRS-Büro zu gehen und die von Ihnen benannten Formulare für die von Ihnen angegebenen Jahre zu prüfen. Dieser Service ist kostenlos.

Darlehen ohne Dokumentation

Bei einer No-Doc-Hypothek wird der Kreditgeber nicht versuchen, Ihre Einkommensinformationen zu überprüfen. Dies kann eine gute Option sein, wenn Ihre Steuererklärungen einen Geschäftsverlust oder einen sehr geringen Gewinn ausweisen. Da es für die Bank riskanter ist, jemandem mit einem ungeprüften Einkommen Geld zu leihen, erwarten Sie, dass Ihr Hypothekenzinssatz bei diesen beiden Darlehensarten höher ist als bei einem Darlehen mit vollständiger Dokumentation. Darlehen mit geringer und ohne Dokumentation werden als Alt-A-Hypotheken bezeichnet und liegen in Bezug auf die Zinssätze zwischen Prime- und Subprime-Darlehen. Für Kreditgeber gelten sie als risikoreicher als Prime-Kredite, aber weniger riskant als Subprime-Kredite.

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Während viele Selbstständige und Paare aufgrund der Schwierigkeit, ihr Einkommen ausreichend zu dokumentieren, eine der oben genannten Optionen wählen, können diejenigen, die ihr Einkommen nachweisen können und bereit sind, den zusätzlichen Papierkram einzureichen, immer noch Darlehen mit vollständiger Dokumentation beantragen, die niedrigere Zinssätze als ihre Vettern mit und ohne Dokumentation haben werden. Während ein traditioneller Angestellter lediglich Kopien der W-2s der letzten zwei Jahre vorlegen muss, müssen Selbstständige, da sie dieses Dokument nicht erhalten, möglicherweise Informationen über ihr Unternehmen vorlegen, wie z. B. die Steuererklärungen der letzten Jahre, eine aktuelle Geschäftslizenz, eine unterzeichnete Erklärung eines Buchhalters, Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanzen.

Eine gemeinsame Hypothek mit einem Mitkreditnehmer, der ein W-2 Angestellter ist, wie z.B. ein Lebensgefährte, Ehepartner oder vertrauenswürdiger Freund, ist eine weitere Möglichkeit, Ihre Aussichten auf eine Genehmigung für eine Hypothek zu verbessern, wenn Sie selbständig sind. Dies bietet Ihrem Kreditgeber mehr Sicherheit, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, um die Schulden zurückzuzahlen.

Schließlich könnte ein Elternteil oder ein anderer Verwandter bereit sein, für Ihr Hypothekendarlehen mitzuzeichnen. Denken Sie daran, dass diese Person bereit und in der Lage sein muss, die volle Verantwortung für den Kredit zu übernehmen, wenn Sie in Verzug geraten.

Können Sie es sich wirklich leisten?

Es kann leicht passieren, dass man mit niedrigen und dokumentationsfreien Krediten in Schwierigkeiten gerät, weil es einfach ist, die Zahlen zu fälschen. Machen Sie sich klar, dass Sie, nicht die Bank, am besten wissen, ob Sie sich den Kredit wirklich leisten können, und dass Sie derjenige sind, der wirklich leidet, wenn Sie Ihr Haus verlieren.

Werden Sie ein attraktiver Kandidat

Wenn ein Kreditnehmer weiß, dass er die Zahlungen leisten kann, kann er einige der folgenden Dinge tun, um seine Chancen auf einen Kredit zu verbessern.

Maximieren Sie den Kredit-Score

In jeder Art von Kreditsituation macht eine höhere Kreditwürdigkeit einen Kreditnehmer zu einem attraktiveren Kandidaten, um den Kredit überhaupt zu bekommen und sich für niedrigere Zinssätze zu qualifizieren.

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Bieten Sie eine hohe Anzahlung an

Je höher das Eigenkapital im Haus ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ein Kreditnehmer in Zeiten finanzieller Engpässe das Haus verlässt. Daher wird die Bank den Kreditnehmer als weniger riskant ansehen, wenn er im Vorfeld viel Geld in den Kauf steckt.

Beträchtliche Barreserven haben

Zusätzlich zu einer großen Anzahlung zeigt ein großer Bargeldbestand in einem Notfallfonds den Kreditgebern, dass der Kreditnehmer selbst bei einem Sturzflug des Unternehmens in der Lage sein wird, die monatlichen Zahlungen zu leisten.

Alle Verbraucherschulden abbezahlen

Je weniger monatliche Schulden Sie zu Beginn des Hypothekenprozesses haben, desto einfacher wird es für Sie sein, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Wenn Sie Ihre Kreditkarten und Autokredite abbezahlen, können Sie sich sogar für einen höheren Darlehensbetrag qualifizieren, weil Sie dann mehr Cashflow haben.

Erstellen Sie einen Nachweis über Ihre Selbstständigkeit

Wenn Sie zeigen können, dass Sie wissen, wie man das Spiel der Selbstständigkeit spielt und gewinnt, werden Kreditgeber eher bereit sein, Ihnen eine Chance zu geben. Einige Ratschläge schlagen vor, dass Sie mindestens zwei Jahre lang selbständig tätig sein sollten; andere Ratschläge besagen jedoch, dass Sie in Zeiten niedriger Zinsen versuchen sollten, eine Hypothek zu bekommen, sobald Sie bereit sind, auch wenn Sie noch keine lange Geschichte erfolgreicher Selbständigkeit haben.

Dokumentation vorlegen

Wenn Sie bereit sind, Ihr Einkommen durch Steuererklärungen der vergangenen Jahre, Gewinn- und Verlustrechnungen, Bilanzen und Ähnliches vollständig zu dokumentieren, erhöhen Sie Ihre Chancen, sich für einen Kredit zu qualifizieren.

Wenn ein W-2-Angestellter seinen Job verliert, sinkt sein Einkommen in Ermangelung von Leistungen der Arbeitslosenversicherung im Handumdrehen auf Null; Selbstständige haben oft mehrere Kunden und es ist unwahrscheinlich, dass sie alle auf einmal verlieren, was ihnen mehr Arbeitsplatzsicherheit gibt, als man gemeinhin annimmt.

Natürlich sind Selbstständige bereits daran gewöhnt, dass sie besonders hart arbeiten müssen, um zusätzliche Steuerformulare einzureichen, Geschäftslizenzen zu erhalten, neue Kunden zu gewinnen und das Geschäft am Laufen zu halten. Mit ein wenig Wissen und Geduld können Selbstständige eine Hypothek bekommen.

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