Wird Ihr Hausverkauf Sie mit einem Steuerschock zurücklassen?

Für viele Menschen ist ihr Haus ihr größtes Vermögen – eines, das sie vielleicht eines Tages verkaufen möchten, um in einen anderen Teil des Landes umzuziehen, ein größeres Haus zu erwerben oder den Ruhestand zu finanzieren. Wenn Sie in den letzten Jahren kein Haus verkauft haben, ist Ihnen vielleicht nicht bewusst, dass Änderungen im Steuergesetzbuch Auswirkungen darauf haben können, wie viel Sie nach dem Verkauf übrig haben. Erfahren Sie, wie sich die neuesten Steuergesetze auf Sie auswirken werden, wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden.

Die alten Regeln

In der Vergangenheit konnten Verkäufer die Kapitalertragssteuer auf alle vergangenen Gewinne aufschieben, egal wie hoch sie waren, solange sie die folgenden zwei Voraussetzungen erfüllten:

  • Sie haben ein Ersatzhaus gekauft, das mehr kostet als der Betrag, den sie für das verkaufte Haus erhalten haben.
  • Er kaufte das Ersatzobjekt innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahren nach dem Datum des Verkaufs.

Nehmen Sie beispielsweise an, Sie hätten ein Haus für 200.000 $ gekauft und es in fünf Jahren für 300.000 $ verkauft. Solange Sie innerhalb von zwei Jahren ein anderes Haus für mindestens $300.000 gekauft hätten, hätten Sie die Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von $100.000 vermeiden können. Darüber hinaus hätten Sie diesen Prozess jedes Jahr fortsetzen können und so möglicherweise einen unbegrenzten Betrag an steuerlich aufgeschobenen Gewinnen aufbauen können. Als Sie dann starben, hätte der Gewinn aufgrund der Step-up in Basis Bestimmung für Ihre Begünstigten ausgelöscht werden können.

Darüber hinaus konnte ein Verkäufer, der das Alter von 55 Jahren erreicht hatte, dauerhaft bis zu 125.000 $ an Gewinnen ausschließen, ohne ein anderes Haus zu kaufen.

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Die neuen Regelungen
Am 5. August 1997 trat der Taxpayer Relief Act of 1997 in Kraft. Das Gesetz schaffte die ständige unbegrenzte Stundung von Gewinnen ab und ersetzte sie durch gedeckelte Ausschlüsse.

Alleinstehende Steuerzahler können nun bis zu $250.000 an Gewinnen aus dem Verkauf ihres Hauses ausschließen. Verheiratete Paare, die gemeinsam eine Steuererklärung abgeben, können $500.000 von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Das Alter spielt keine Rolle und Sie müssen kein Ersatzhaus kaufen. Nachdem Sie den Ausschluss in Anspruch genommen haben, können Sie ein weniger teures Haus kaufen oder sogar eines mieten. Noch besser ist, dass der IRS Sie den Ausschluss jedes Mal nutzen lässt, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.

Es gibt zwei Regeln:

  • Sie müssen das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben.
  • Sie können die Ausnahmeregelung nicht in den vorangegangenen zwei Jahren genutzt haben.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass ein Ehepaar sein Haus vor acht Jahren für 200.000 $ gekauft und während dieser Zeit darin gewohnt hat. Jetzt sind sie bereit, es für 450.000 Dollar zu verkaufen und in ein größeres Haus zu ziehen, das 400.000 Dollar kostet und in einem günstigeren Teil des Landes liegt, um ihre wachsende Familie unterzubringen. Aufgrund des Ausschlusses müssen sie keine Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von 250.000 $ zahlen.

Schauen wir 20 Jahre in die Zukunft, wenn unser Paar in den Ruhestand gehen und sich in eine Eigentumswohnung zurückziehen möchte. Sie verkaufen ihr großes Haus für $1 Million und kaufen eine Eigentumswohnung für $750.000. Sie werden einen Kapitalgewinn von $600.000 ($1 Million – $400.000) aus dem Verkauf des Hauses haben. Aufgrund des Ausschlusses von $500.000 müssen sie jedoch nur $100.000 des Gewinns versteuern. Sie können die 250.000 $ in bar, die nach dem Kauf der Eigentumswohnung verbleiben, nach Belieben verwenden.

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Zusätzliche Punkte
Die erforderlichen zwei Jahre des Besitzes und der Nutzung während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Datum des Verkaufs endet, müssen nicht ununterbrochen sein. Wenn Sie also Ihr Haus im ersten, dritten und fünften Jahr des Besitzes vermietet haben, aber im zweiten und vierten Jahr darin gewohnt haben, können Sie trotzdem den Ausschluss in Anspruch nehmen.

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Zwei-Jahres-Besitzregel. Dazu gehören: Behinderung, Enteignung und Scheidung.

Wenn der Ausschluss Ihren gesamten Gewinn aufhebt, müssen Sie den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Andernfalls müssen Sie die Transaktion in Schedule D eintragen. In jedem Fall sollten Sie alle Aufzeichnungen mindestens drei Jahre lang aufbewahren.

Denken Sie nicht, dass Sie diesen Ausschluss nur nutzen können, wenn Sie ein traditionelles Einfamilienhaus besitzen. Das Gesetz gilt für jede Wohnung, die Sie als Ihren Hauptwohnsitz betrachten, wie z. B. ein:

  • Hausboot
  • Eigentumswohnung oder Stadthaus
  • Genossenschaftswohnung
  • Mobilheim

So reduzieren Sie die Steuer

Obwohl die Vermeidung von Steuern auf einen Gewinn von $250.000 ($500.000 für gemeinsam veranlagte Steuerzahler) signifikant ist, könnte es nicht genug sein, um die Gewinne einiger Verkäufer vollständig auszugleichen. Es gibt ein paar Dinge, die Sie tun können, um Ihre Kostenbasis zu erhöhen und Ihre Steuerschuld zu reduzieren.

Gehen Sie Ihre Unterlagen noch einmal durch, um herauszufinden, ob Sie andere zulässige Ausgaben hatten, einschließlich:

  • Abwicklungsgebühren oder Abschlusskosten, als Sie das Haus gekauft haben
  • Grundsteuern, die der Verkäufer schuldete, die Sie aber bezahlten und nicht erstattet bekamen
  • Verbesserungen am Haus, wie z. B. ein neues Dach oder ein zusätzlicher Raum

Schauen Sie sich schließlich Ihre anderen Investitionen an. Besitzen Sie Aktien, Anleihen oder andere Immobilien, die weniger wert sind, als Sie für sie bezahlt haben? Sie könnten diese verkaufen und die Verluste zum Ausgleich des Kapitalgewinns aus dem Hausverkauf verwenden.

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